ऊँचा, और उड़ता हुआ – द हिंदू

दिन के तीसरे घर के दौरे तक, चेन्नई में गर्मी शांत हो गई है और एस. वसंत को भी यह अहसास हो गया है – उनका बजट अब व्यवहार्य नहीं है, और मुख्य शहर के पड़ोस सीमा से बाहर हो गए हैं। चेन्नई में, नियमित घर की तलाश से शुरू होने वाली चीज़ उसके जैसे किरायेदारों के लिए एक समझौते में बदल जाती है। थोड़ा छोटा घर, लंबी यात्रा और बड़ा बजट योजना का हिस्सा नहीं हैं, लेकिन आवश्यक समझौते हैं।

हाल के वर्षों में, घर किराए पर लेने का अनुभव बदल गया है, जो कभी-कभी एक थकाऊ काम बन जाता है। चेन्नई का किराये का बाज़ार गर्म हो रहा है, और किरायेदारों को परेशानी महसूस हो रही है। किराये में सालाना 11%-14% की बढ़ोतरी का अनुमान है, यहां तक ​​कि छोटे घरों में भी सालाना ₹1,500-₹2,000 की बढ़ोतरी होती है, जिससे सामर्थ्य को लेकर चिंताएं बढ़ जाती हैं।

जयंती और उनके पति अपनी नई नौकरियों में बसने के लिए पोलाची से शहर चले आए। उनके लिए यह बदलाव बहुत कठिन रहा है। लगभग छह साल पहले, दंपति ने एक गेटेड समुदाय में ₹25,000-₹30,000 में तीन बेडरूम का अपार्टमेंट किराए पर लिया, जबकि स्वतंत्र घर ₹15,000-₹17,000 में उपलब्ध थे। आज, यहां तक ​​कि 800 वर्ग फुट के दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत भी ₹30,000-₹40,000 है, जो महामारी के बाद तीव्र वृद्धि को दर्शाता है, जो कार्यालय में वापसी के आदेश और सूचना प्रौद्योगिकी गलियारे के पास बढ़ती मांग से प्रेरित है। धूल और पानी की कमी सहित विभिन्न कारकों के कारण, पांच वर्षों में, उन्होंने पेरुंगुडी और थोरईपक्कम जैसे इलाकों में चार घर स्थानांतरित कर दिए।

स्थानीयता मायने रखती है

तमिलनाडु की आवास और आवास नीति का मसौदा तैयार करने के लिए संकलित आंकड़ों के अनुसार, चेन्नई में लगभग 49% घर अभी भी किराये के आवास पर निर्भर हैं। निवासियों का कहना है कि ऊंचे किराए के कारण प्रतिष्ठित स्कूलों के पास घर ढूंढना मुश्किल है, दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत ₹38,000-₹40,000 है, जिसमें रखरखाव शुल्क शामिल नहीं है, जो दक्षिण चेन्नई के विभिन्न इलाकों में ₹7,000 तक जा सकता है।

कई लोगों के लिए, शहर में जाना कठिन है। अड्यार में, 1,800 वर्ग फुट के तीन-बीएचके फ्लैट का मासिक किराया ₹1.2 लाख से शुरू होता है और टी. नगर में 1,900 वर्ग फुट के अपार्टमेंट का मासिक किराया लगभग ₹75,000 है। अभिरामपुरम जैसे प्रीमियम पड़ोस में, दो-बेडरूम इकाई के लिए किराया ₹75,000 तक जा सकता है। बढ़ते किराए का दबाव आर्थिक वर्गों पर पड़ता है। एक ऑटोरिक्शा चालक सरवनन ने कहा कि अलामेलु मंगा पुरम, मायलापुर में एक बिना साज-सज्जा वाले 300 वर्ग फुट के एक-बीएचके फ्लैट का किराया ₹10,000 है। कई आईटी पेशेवर जो आवास साझा करते हैं, उन्हें यह प्रबंधनीय लगता है। लेकिन अतिरिक्त खर्च वाले परिवार तनाव में हैं। जबकि कुछ फ्लैट पट्टे पर उपलब्ध हैं, मायलापुर और अभिरामपुरम जैसे क्षेत्रों में तीन साल के लिए एक-बीएचके फ्लैट की कीमत लगभग ₹10 लाख है, जिससे वे दैनिक वेतन भोगियों की पहुंच से बाहर हो जाते हैं।

मुख्य क्षेत्रों में किराये के आवास की मांग मजबूत बनी हुई है। गोविंदासामी नगर, आरए पुरम के पास 500-यूनिट अपार्टमेंट परिसर में, अधिकांश फ्लैट निर्माण के सात महीने के भीतर किराए पर दे दिए गए थे। श्री सरवनन ने कहा, “यहां 550 वर्ग फुट के फ्लैट का किराया ₹35,000 है। लोग स्थान, जल आपूर्ति और परिवहन सुविधाओं के लिए भुगतान करने को तैयार हैं।” महामारी के बाद पुनः वापसी भी एक प्रमुख कारक है। अन्ना नगर सिक्स्थ एवेन्यू निवासी डी. कार्तिकेयन ने कहा कि उनके पुराने 2.5-बीएचके अपार्टमेंट का किराया महामारी से पहले ₹18,000 से बढ़कर अब ₹23,000 हो गया है। अन्ना नगर के एक अन्य निवासी, एल. जयसीलन ने कहा कि एक नए 2-बीएचके अपार्टमेंट का किराया लगभग ₹60,000 है। कॉर्पोरेट किरायेदारों और वाणिज्यिक उपयोगकर्ताओं ने भी कीमतें बढ़ा दी हैं।

मेट्रो रेल पर असर

बुनियादी ढांचे में सुधार ने किराये के रुझान को और प्रभावित किया है। उत्तरी चेन्नई में, मेट्रो रेल कनेक्टिविटी ने किराये को बढ़ा दिया है, खासकर टोंडियारपेट और विम्को नगर के बीच। निवासियों ने नोट किया कि रोयापुरम और टोंडियारपेट जैसे क्षेत्रों में मासिक किराया न्यूनतम ₹5,000 तक बढ़ गया है। किराये के घरों की मांग और उपलब्धता के बीच अंतर की ओर इशारा करते हुए, निवासियों ने सुझाव दिया कि अन्य शहरों के बराबर फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) बढ़ाने से आवास आपूर्ति में सुधार हो सकता है और किराये का दबाव कम हो सकता है।

यहां तक ​​कि उपनगरों में भी, निवासियों को महंगी किराये की दरों का सामना करना पड़ता है। पोरूर में, 1,500 वर्ग फुट का तीन-बीएचके घर न्यूनतम ₹55,000 में किराए पर दिया जाता है। माधवरम में, किराया छह वर्षों में लगभग दोगुना होकर ₹25,000 हो गया है। माधवरम के जे. रवि ने कहा, “पुनर्निर्मित बस टर्मिनस, बेहतर बाहरी सार्वजनिक परिवहन, एक समृद्ध भूजल स्तर और अन्य क्षेत्रों तक सड़क पहुंच ने अधिक निवासियों को आकर्षित किया है। लेकिन उच्च रखरखाव लागत इसे घर के मालिकों के लिए कम आकर्षक बना रही है।”

सुश्री जयंती जैसे निवासियों ने कहा कि सुविधाओं के लिए किरायेदारों की अपेक्षाओं को अक्सर प्रतिरोध का सामना करना पड़ता है। कई लोग सुरक्षा और लिफ्ट और पार्किंग जैसी सुविधाओं के लिए गेटेड समुदायों को पसंद करते हैं। लेकिन उच्च मांग और सीमित उपलब्धता के कारण उन्हें किफायती कीमतों पर प्राप्त करना मुश्किल हो जाता है।

ग्रेटर चेन्नई कॉर्पोरेशन (जीसीसी) के अधिकारियों ने कहा कि बढ़ते संपत्ति कर ने किराये के मूल्यों में वृद्धि में योगदान दिया है। जीसीसी का वार्षिक संपत्ति कर संग्रह महामारी से पहले ₹1,000 करोड़ से बढ़कर 2025-26 में ₹2,000 करोड़ हो गया। चेन्नई मेट्रोवाटर ने अपने जल और सीवर कर शुल्क में भी संशोधन किया है।

बाज़ार प्रेरित वृद्धि

जमींदारों ने नोट किया कि यह भी काफी हद तक बाजार-संचालित है। टी. नगर में तीन घरों के मालिक कृष्णमूर्ति ने कहा कि कोई निश्चित पैरामीटर नहीं है। “मेरे घर के करीब आने वाली मेट्रो रेल लाइन किरायेदारों के लिए पहुंच में सुधार करेगी। क्षेत्र में नए अपार्टमेंट में दो-बीएचके घर के लिए लगभग ₹35,000 लगते हैं। मैंने अपनी संपत्तियों का किराया भी बढ़ा दिया है।”

सैदापेट के एक अन्य जमींदार ने इस वृद्धि का श्रेय उच्च आय को दिया। उन्होंने कहा, “पहले, कमाई की क्षमता कम थी। अब, बहुत से लोग अधिक कमाते हैं। इसलिए, किराया वृद्धि को उचित माना जाता है।”

बाज़ार के अनुमान भी मोटे तौर पर इसी प्रवृत्ति को दर्शाते हैं। रियल एस्टेट प्लेटफॉर्म नोब्रोकर के सह-संस्थापक और मुख्य व्यवसाय अधिकारी, सौरभ गर्ग ने कहा कि चेन्नई में किराए आय वृद्धि के अनुरूप बढ़ रहे हैं, जिससे चेन्नई भारतीय शहरों के बीच संतुलित और किरायेदार-अनुकूल किराये के बाजारों में से एक बन गया है। चेन्नई किराये बाजार की 11% की वार्षिक वृद्धि ने इसे प्रमुख भारतीय शहरों के बीच में रखा है। 19% के साथ मुंबई सबसे तेज उछाल के साथ सबसे आगे है, उसके बाद 13% के साथ बैंगलोर है। पुणे 10%, दिल्ली 8% और हैदराबाद 7% पर आता है।

नोब्रोकर द्वारा एकत्र किए गए आंकड़ों के अनुसार, अधिकांश प्रीमियम लिस्टिंग बिना साज-सज्जा के हैं (55%-81%), जो दर्शाता है कि चेन्नई के शीर्ष इलाकों में किरायेदार खुद ही घरों को सुसज्जित करना चुनते हैं। 1,159 वर्ग फुट के बड़े घरों में 31% सुसज्जित हिस्सा है, जो पुराने महाबलीपुरम रोड के साथ गेटेड सामुदायिक संस्कृति को दर्शाता है। “कई संकेत आने वाले वर्ष में निरंतर लेकिन असमान किराये की वृद्धि की ओर इशारा करते हैं। उपनगरीय त्वरण जारी रहेगा। मेदावक्कम, मदमबक्कम, कोलापक्कम और मोगप्पायर पूर्व जैसे इलाकों में 20% -35% की बढ़ोतरी देखी गई है। जैसे-जैसे नई परियोजनाएं शुरू होती हैं और मेट्रो रेल कनेक्टिविटी में सुधार होता है, इन गलियारों में समान वृद्धि देखने की संभावना है,” उन्होंने कहा।

लगभग सपाट विकास

प्रीमियम इलाकों को स्थिर किया जा सकता है। श्री गर्ग ने कहा, “अडयार (+1.1%), वेलाचेरी (+3.1%), और मायलापुर (+4.9%) जैसे क्षेत्र एकल-अंक या लगभग-सपाट वृद्धि दिखा रहे हैं, जिससे पता चलता है कि उन्होंने अपने किरायेदार प्रोफाइल के लिए किराया सीमा को छू लिया है।” यह इंगित करते हुए कि ओएमआर/आईटी कॉरिडोर की मांग मजबूत बनी हुई है, उन्होंने कहा कि पेरुंगुडी (+17.5%), शोलिंगनल्लूर (+7.1%), और थोरईपक्कम (+7.3%) को चेन्नई कॉर्पोरेशन की आईटी भर्ती और विस्तार से लाभ जारी है। कुल मिलाकर, पूरे शहर में 8%-11% की वृद्धि एक उचित उम्मीद है। “चेन्नई में मुंबई-शैली के उछाल देखने की संभावना नहीं है, लेकिन यह लगातार ऊपर की ओर रहेगा।”

स्वतंत्र रियल एस्टेट ब्रोकरों ने बताया कि महामारी के बाद से किराए में 20% से 30% के बीच वृद्धि हुई है। यह वृद्धि आंशिक रूप से मांग और उपलब्ध किराये के घरों के बीच अंतर के कारण भी है। सबसे तेज़ वृद्धि आईटी कॉरिडोर और शोलिंगनल्लूर और तांबरम जैसे तेजी से बढ़ते उपनगरीय बेल्ट में हुई है। रियल एस्टेट ब्रोकर आर. गणेशन ने कहा कि शहर के चुनिंदा इलाकों में किराया बढ़ाने वाला एक प्रमुख कारक मेट्रो रेल विस्तार है। यह पहले से ही नए गलियारों जैसे पोरूर, पूनमल्ली हाई रोड, माधवरम और उत्तरी चेन्नई के कुछ हिस्सों में दिखाई दे रहा है।

एक अन्य ब्रोकर, मनोहर, जो वेलाचेरी-मेडवक्कम बेल्ट में काम करते हैं, ने कहा कि महामारी के बाद किरायेदारों की प्राथमिकताएं भी बदल गई हैं। उन्होंने कहा, “लोग अब सुरक्षा, सुविधाओं और कार्यालय क्षेत्रों तक आसान पहुंच वाले अपार्टमेंट चाहते हैं, और वे अधिक भुगतान करने के लिए तैयार हैं।” मकान मालिक भी अधिक चयनात्मक होते जा रहे हैं। उन्होंने कहा, “मालिक स्थिर नौकरियों वाले किरायेदारों को पसंद करते हैं, और कई लोग अधिक किराया उद्धृत कर रहे हैं क्योंकि वे जानते हैं कि लोग भुगतान कर सकते हैं।”

चेन्नई के कुछ हिस्सों में भारी बढ़ोतरी के कारणों को समझाते हुए, सीएमडीए/डीटीसीपी रजिस्टर्ड इंजीनियर्स वेलफेयर एसोसिएशन के संस्थापक-अध्यक्ष ए. बालासुब्रमणि ने कहा कि महामारी के कारण 2020 और 2022 के बीच रुके हुए किराये का पुनर्मूल्यांकन किया गया था। इस सुधार के कारण लक्जरी पड़ोस के इलाकों में किराए में लगभग 30% की वृद्धि हुई, क्योंकि महामारी के दौरान मकान मालिकों द्वारा 10% की सामान्य वार्षिक वृद्धि लागू नहीं की गई थी।

उन्होंने बताया कि महामारी के दौरान पेशेवरों द्वारा किराए पर लिए गए 25% से अधिक घर खाली हो गए, क्योंकि वे अपने मूल स्थानों के लिए चले गए। आर्थिक गतिविधि के पुनरुद्धार के साथ, किराये की मांग में वृद्धि हुई, और चेन्नई मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र के कई इलाकों में 2026 में पूर्व-कोविड स्तरों की तुलना में आवासीय किराए में 30% से अधिक की वृद्धि देखी गई है। चुनिंदा स्थानों पर वाणिज्यिक परिसंपत्तियों में 40% की तीव्र वृद्धि दर्ज की गई है।

जबकि रोजगार पारिस्थितिकी तंत्र के विस्तार से प्रेरित आवास की निरंतर मांग है, आपूर्ति विस्तार सख्त योजना मानदंडों, विशेष रूप से एफएसआई सीमाओं के कारण तनावपूर्ण है, जो मुंबई, बेंगलुरु और हैदराबाद जैसे अन्य शहरों के विपरीत, शहर में ऊर्ध्वाधर विकास को प्रतिबंधित करता है। शहर भर में बहुस्तरीय आवास परियोजनाओं में शामिल कंपनी केजी रियलटर्स के अश्यांत रामासामी ने कहा, एफएसआई मानदंडों में एक अंशांकित छूट अतिरिक्त आपूर्ति को अनलॉक करने में मदद कर सकती है।

तमिलनाडु में रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट विकसित करने की क्षमता है, ऐसी संस्थाएं जो आय पैदा करने वाली रियल एस्टेट, जैसे कार्यालय भवन या किराये के आवास का स्वामित्व और प्रबंधन करती हैं, और लोगों को निवेश करने की अनुमति देती हैं। उन्होंने कहा कि इससे रियल एस्टेट में संस्थागत भागीदारी गहरी हो सकती है।

सरकारी इमारतें

इस बीच, सार्वजनिक क्षेत्र में, लोक निर्माण विभाग तमिलनाडु भवन (पट्टा और किराया नियंत्रण) अधिनियम, 1960 के तहत सरकारी क्वार्टरों सहित सरकारी भवनों का किराया तय करता है। ऐसी संपत्तियों के किराए को आम तौर पर सालाना 10% संशोधित किया जाता है, विभाग अपने किराया सेल के माध्यम से मूल्यांकन और संग्रह की देखरेख करता है। पीडब्ल्यूडी के सूत्रों ने कहा कि विभाग सरकारी पट्टे वाली इमारतों पर कब्जा करने वाले निजी व्यक्तियों से भी किराया वसूलता है। हालाँकि, निजी किराये के बाजारों में इसकी भूमिका सीमित है, और PWD केवल तभी हस्तक्षेप करता है जब निजी भवनों से संबंधित विवाद अदालत में जाते हैं और मुद्दों को हल करने के लिए किराए की गणना करता है।

1960 के अधिनियम को बड़े पैमाने पर तमिलनाडु जमींदारों और किरायेदारों के अधिकारों और जिम्मेदारियों के विनियमन अधिनियम, 2017 द्वारा प्रतिस्थापित किया गया है। कानून में प्रावधान हैं, जिसमें एक अनिवार्य लिखित किराये का समझौता भी शामिल है, जिसे आवास और शहरी विकास विभाग के तहत किराया प्राधिकरण के साथ दायर किया जाना है। अनुपालन कमज़ोर बना हुआ है, कई किरायेदारी समझौते औपचारिक रूप से ऑनलाइन पंजीकृत नहीं हैं। यह निजी किराये के आवास खंड में व्यापक नियामक अंतर की ओर इशारा करता है, जो अधिनियम के सुस्त प्रवर्तन और जमीनी स्तर पर खराब अनुपालन द्वारा चिह्नित है।

विशेषज्ञों ने चेन्नई के किराये बाजार में जवाबदेही लाने के लिए समय-समय पर ऑडिट और यहां तक ​​कि किरायेदारी पंजीकरण पर औचक जांच के माध्यम से मजबूत प्रवर्तन का आह्वान किया है।

(संगीता कंडावेल, आर. ऐश्वर्या, अलॉयसियस ज़ेवियर लोपेज़ और गीता श्रीमथी के इनपुट के साथ।)