बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी (BDA) ने कर्नाटक रियल एस्टेट रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) के समक्ष किए गए एक सबमिशन में रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016, 2016 के प्रावधानों से पूर्व की मांग की है।
बीडीए का दावा है कि बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी एक्ट, 1976 के तहत बनाए गए एक वैधानिक निकाय के रूप में इसके कामकाज को निजी एस्टेट डेवलपर्स के साथ समान नहीं किया जा सकता है।
विभिन्न परियोजनाओं को पूरा करने में देरी पर बीडीए के खिलाफ दायर शिकायतों के जवाब में प्रस्तुतियाँ की गईं, इसमें नादप्रभु केम्पेगोडा लेआउट (एनपीकेएल) शामिल हैं।
यह प्रारंभिक आपत्ति है, बीडीए ने तर्क दिया कि रेरा के पास प्राधिकरण के खिलाफ शिकायतें सुनने के लिए अधिकार क्षेत्र का अभाव है, और आग्रह किया कि याचिकाओं को दहलीज पर बर्खास्त किया जाए।
बीडीए ने दावा किया कि बेंगलुरु के लोगों को किफायती आवास और विकास योजनाएं प्रदान करके कल्याणकारी राज्य के एक हाथ के रूप में कार्य करने के लिए यह कर्तव्य है। इसे रेरा के प्रावधानों के अधीन करते हुए, यह तर्क दिया, इन कल्याणकारी उद्देश्यों में बाधा उत्पन्न करेगा और लेआउट और प्रथागत परियोजनाओं को वितरित करने की अपनी क्षमता को प्रतिबंधित करेगा।
हालांकि, एनपीकेएल के हितधारकों को बीडीए के सबमिशन के साथ अलग कर दिया जाता है, इस कदम को मुख्य मुद्दे से बचाव के लिए एक रणनीति कहते हुए और अतिरिक्त समय खरीदने के लिए कहा जाता है।
एनपीकेएल ओपन फोरम के सचिव एम। अशोक ने आरोप लगाया कि बीडीए अच्छी तरह से जानता है कि इस तरह का वर्ग नहीं होगा, और केवल वास्तविक कॉन्सर्ट विकास पर चर्चा में देरी करने का प्रयास कर रहा है। “ये सबमिशन पहले से ही अतीत में किए गए थे, और तत्कालीन रेरा के अध्यक्ष द्वारा मनोरंजन नहीं किया गया था। अन्य राज्यों में भी, इस तरह के दावों को पसंदीदा प्रतिक्रिया नहीं मिली है,” एमआर। अशोक ने कहा।
बीडीए ने कई कारणों का हवाला देते हुए एक विस्तृत प्रतिक्रिया प्रस्तुत की है, जो प्राधिकरण के अनुसार, RERA क्षेत्राधिकार से छूट को सही ठहराना चाहिए।
सांविधिक जनादेश
बीडीए ने कहा कि यह एक वैधानिक निकाय है जो बेंगलुरु के नियोजित विकास और उसके सरुंडिंग को पूरा करने के लिए गठित है, जिसमें बीडीए अधिनियम के तहत प्रदान की गई शक्तियां हैं। इसके सबमिशन के अनुसार, बीडीए अधिनियम एक स्व-निहित कोड है, जो इसे भूमि प्राप्त करने, लेआउट, आवंटित साइटों को प्राप्त करने और बुनियादी ढांचे की सुविधा प्रदान करने के लिए इसे सशक्त बनाता है। इन गतिविधियों को बीडीए अधिनियम के तहत तैयार किए गए नियमों द्वारा नियंत्रित किया जाता है और इसे रेरा के दायरे में नहीं लाया जा सकता है।
बीडीए ने कहा, “प्राधिकरण और आवंटियों के बीच विवाद, यदि कोई हो, इन नियमों के तहत हल किया जाना चाहिए, और RERA प्रावधानों के तहत नहीं,” BDA ने कहा।
निजी डेवलपर्स के लिए तुलनीय नहीं है
निजी एस्टेट प्रमोटरों से खुद को अलग करते हुए, बीडीए ने कहा कि यह ड्यूटी के लिए नहीं, बल्कि सार्वजनिक हित में संचालित होता है। “निजी डेवलपर्स लेआउट और अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स का निर्माण विशुद्ध रूप से वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए बनाते हैं। बीडीए, दूसरी ओर, अपने वैधानिक और इसकी कम दरों के हिस्से के रूप में विकास विकास करता है,” इसके सबमिशन के अनुसार।
प्राधिकरण ने इस बात पर प्रकाश डाला कि यह आर्थिक रूप से कमजोर वर्गों, अनुसूचित जातियों, अनुसूचित जनजातियों, खिलाड़ियों, खिलाड़ियों, खिलाड़ियों, और पूर्व सैनिकों के लोगों को रियायती दरों पर साइटों को आवंटित करता है, राज्य के कल्याणकारी कल्याणकारी दायित्वों को पूरा करते हुए, पूरा करता है। यह नोट किया गया कि इस तरह के आरक्षण को निजी डेवलपर्स से अपेक्षित नहीं किया जा सकता है, जो केवल व्यावसायिक विचारों पर कार्य करते हैं।
भूमि अधिग्रहण बाधाएं
देरी के लिए उद्धृत एक और प्रमुख कारण भूमि अधिग्रहण की जटिलता है। बीडीए ने कहा कि परियोजनाओं के लिए आवश्यक भूमि प्रख्यात डोमेन के सिद्धांत के तहत अधिग्रहित की जाती है, जो अक्सर भूस्वामियों द्वारा लंबे समय तक मुकदमेबाजी के लिए अग्रणी होती है। इसने कहा कि भूमि के कई पार्सल वर्षों तक कानूनी विवादों में बंधे रहते हैं, जिससे निश्चित समयसीमाओं के साथ परियोजनाओं को पूरा करना असंभव हो जाता है।
प्राधिकरण ने तर्क दिया, “अगर बीडीए को तब तक इंतजार करना पड़ता है जब तक कि काम शुरू करने से पहले सभी मुकदमेबाजी हल नहीं हो जाती, तो परियोजनाओं को अनिश्चित काल तक देरी होगी और लागतों को जनता के लिए लेआउट किया जाएगा।”
सार्वजनिक कार्य और वित्तीय स्वायत्तता
हाउसिंग लेआउट के अलावा, बीडीए फ्लाईओवर, अंडरपास और सड़क निर्माण जैसी बड़ी बुनियादी ढांचा परियोजनाओं को निष्पादित करता है। यह तर्क दिया कि इन गतिविधियों के लिए वित्तीय स्वायत्तता और लचीलेपन की आवश्यकता होती है। RERA के तहत BDA लाने का मतलब एक प्रमोटर के रूप में पंजीकरण करना, समर्पित खातों में प्रोजेक्ट फंड जमा करना और उनके उपयोग को प्रतिबंधित करना होगा। प्राधिकरण ने कहा कि सूर्य प्रतिबंधों से शहर के साथ-साथ बुनियादी ढांचा परियोजनाओं को करने की अपनी क्षमता में बाधा उत्पन्न होगी जो आवास से परे हैं।
बीडीए ने बताया कि इसके वित्त कर्नाटक सरकार द्वारा ऑडिट किया जाता है, और न केवल लेआउट के लिए बल्कि प्रमुख नागरिक परियोजनाओं के लिए भी उपयोग किया जाता है। बीडीए द्वारा प्रस्तुत करने के अनुसार, “निजी डेवलपर्स के विपरीत, जो केवल विशिष्ट परियोजनाओं के लिए धन का उपयोग करते हैं, बीडीए को व्यापक सार्वजनिक जिम्मेदारियों के साथ सौंपा गया है।”
विशेष क़ानून
प्राधिकरण ने आगे तर्क दिया कि BDA अधिनियम, 1976, एक विशेष क़ानून है, जबकि RERA रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए एक सामान्य कानून आवेदन है। कानूनी सिद्धांतों के अनुसार, एक विशेष क़ानून एक सामान्य पर प्रबल होता है। इसलिए, RERA के प्रावधान BDA अधिनियम के थियोस को ओवरराइड नहीं कर सकते हैं, यह तर्क दिया।
बीडीए ने पिछले न्यायिक टिप्पणियों का उल्लेख किया, जिसने बीडीए अधिनियम को अपने आप में एक पूर्ण कोड के रूप में मान्यता दी। “जब विधानमंडल ने बीडीए के कामकाज के लिए एक व्यापक रूपरेखा प्रदान की है, तो रेरा की तरह एक और क़ानून का आवेदन नहीं होता है,” यह तर्क दिया।
प्राधिकरण ने बीडीए के खिलाफ RERA के तहत दायर सभी शिकायतों को खारिज करने की मांग करके अपनी प्रस्तुतियाँ का निष्कर्ष निकाला, यह दावा करते हुए कि नियामक निकाय कोई अधिकार क्षेत्र नहीं है।
प्रकाशित – 02 सितंबर, 2025 01:58 PM IST
